Plusvalenza in caso di vendita di immobili ristrutturati con il c.d. "Superbonus"
La legge di Bilancio 2024 (art. 1 co. 64-66 L. 30.12.2023 n. 213), inserendo all’art. 67 c.1. del TUIR la lettera b-bis), ha introdotto una nuova fattispecie oggetto di imposizione ai fini IRPEF nella categoria dei redditi diversi.
Per effetto della novità normativa rientrano nella categoria dei redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi con il c.d. “Superbonus”, di cui all'art. 119 del DL 34/2020, che si sono conclusi da non più di 10 anni all'atto della cessione.
Pertanto, per gli immobili sui quali siano stati eseguiti interventi che hanno fruito delle agevolazioni c.d. “Superbonus” viene tassata la plusvalenza derivante dalla loro cessione che intervenga nei dieci anni successivi. Non costituisce condizione di esclusione la circostanza che gli immobili fossero stati acquistati o costruiti da più di 5 anni.
La formulazione letterale della norma è tale per cui, salvo interventi interpretativi successivi, al momento deve ritenersi che la nuova fattispecie impositiva includa qualunque intervento c.d. “Superbonus” a prescindere dall’entità della relativa misura (110%, 90%, 70%, 65%), dalle modalità con le quali è stata fruita la agevolazione (detrazione in dichiarazione, cessione del credito, sconto in fattura), dal soggetto che ha fruito della agevolazione (proprietario o altro degli aventi diritto i.e. locatario, comodatario etc..
Calcolo plusvalenza (su cui applicare l’imposta)
In merito alla modalità di determinazione della plusvalenza, l’art. 68 comma 1 del TUIR, come modificato dalla legge di bilancio 2024 prevede che la stessa è determinata sottraendo dal corrispettivo della vendita il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo.
Attenuazione dell’imposizione
Nel caso in cui, alla data della cessione, l’acquisto o la costruzione siano avvenuti da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione sono rivalutati in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Accentuazione dell’imposizione
Nel caso di interventi “Superbonus” conclusi da non più di 5 anni all'atto di cessione, non si tiene conto ai fini della quantificazione della plusvalenza ad incremento del costo, delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito relativo alla detrazione spettante o dello "sconto sul corrispettivo" .
Se invece i predetti interventi alla data della cessione sono conclusi da più di 5 anni ma entro i 10 all'atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell'agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni di cessione o sconto.
Per effetto della novità normativa rientrano nella categoria dei redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi con il c.d. “Superbonus”, di cui all'art. 119 del DL 34/2020, che si sono conclusi da non più di 10 anni all'atto della cessione.
Pertanto, per gli immobili sui quali siano stati eseguiti interventi che hanno fruito delle agevolazioni c.d. “Superbonus” viene tassata la plusvalenza derivante dalla loro cessione che intervenga nei dieci anni successivi. Non costituisce condizione di esclusione la circostanza che gli immobili fossero stati acquistati o costruiti da più di 5 anni.
La formulazione letterale della norma è tale per cui, salvo interventi interpretativi successivi, al momento deve ritenersi che la nuova fattispecie impositiva includa qualunque intervento c.d. “Superbonus” a prescindere dall’entità della relativa misura (110%, 90%, 70%, 65%), dalle modalità con le quali è stata fruita la agevolazione (detrazione in dichiarazione, cessione del credito, sconto in fattura), dal soggetto che ha fruito della agevolazione (proprietario o altro degli aventi diritto i.e. locatario, comodatario etc..
Calcolo plusvalenza (su cui applicare l’imposta)
In merito alla modalità di determinazione della plusvalenza, l’art. 68 comma 1 del TUIR, come modificato dalla legge di bilancio 2024 prevede che la stessa è determinata sottraendo dal corrispettivo della vendita il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo.
Attenuazione dell’imposizione
Nel caso in cui, alla data della cessione, l’acquisto o la costruzione siano avvenuti da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione sono rivalutati in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Accentuazione dell’imposizione
Nel caso di interventi “Superbonus” conclusi da non più di 5 anni all'atto di cessione, non si tiene conto ai fini della quantificazione della plusvalenza ad incremento del costo, delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito relativo alla detrazione spettante o dello "sconto sul corrispettivo" .
Se invece i predetti interventi alla data della cessione sono conclusi da più di 5 anni ma entro i 10 all'atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell'agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni di cessione o sconto.
Esclusione per l’abitazione principale e successione
La norma esclude espressamente dalla fattispecie impositiva gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale.
In particolare, per abitazione principale si intende, richiamando la definizione recata dal comma 3 bis dell’art. 10 del TUIR “quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente” e, ai fini della esclusione dalla applicazione della fattispecie impositiva di nuova introduzione, tale destinazione deve sussistere per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Aliquota impositiva
Alle plusvalenze in oggetto si possono applicare in alternativa tra di loro:
- le aliquote IRPEF vigenti (crescenti, a scaglioni, dal 23% al 43%)
- l’aliquota fissa del 26% di un’imposta sostitutiva.
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